“所以我才讓你做地王！”看著不明所以得周仲毅。我壞壞的笑道“老周，我剛才提到的新鴻基和和黃他們。在香港樓市暴跌之后是不是像你擔(dān)心的那樣遭遇了巨大的困境呢？你知道他們?yōu)槭裁礇]有像那些小地產(chǎn)商那樣出現(xiàn)危機(jī)嗎？”
“這個原因就在于他們大！”見周仲毅被我笑的發(fā)毛，我惡作劇般地沖他眨眨眼睛說道“房地產(chǎn)商開發(fā)一個項目所啟動的自有資金，應(yīng)該是只占到整個項目總體價值的10%，就算香港那邊比咱們經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，這個比例也不會超過30%。于是這個時候就出現(xiàn)了兩極分化，一個小的地產(chǎn)公司可能會將全部資金壓到它唯一的項目上力求做大，而一個超級地產(chǎn)大鱷則會把它的資金分散到多個項目上力求做規(guī)模化。但不論他們的出發(fā)點和操作方式有什么不同，他們都不能避開一個問題，那就是房地產(chǎn)開發(fā)的周期性。所以當(dāng)樓市出現(xiàn)拐點或者是國家出手冷卻經(jīng)濟(jì)地時候，他們將面臨兩種截然不同的命運。
只有一個或少數(shù)幾個項目在運作的小房地產(chǎn)公司在遭遇到經(jīng)濟(jì)冷卻的時候。他們的資金鏈將面臨周轉(zhuǎn)不力甚至是斷裂地危險，而當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大鱷遭遇經(jīng)濟(jì)冷卻的時候，他們可以借著房地產(chǎn)開發(fā)周期長這個特點讓手中的某些項目冬眠，借此以抽調(diào)資金來幫助某個此刻需要運作的樓盤。于是在這種情況下，小地地產(chǎn)公司紛紛破產(chǎn)或是被兼并。而大的地產(chǎn)公司卻因為市場供給量的減少而保住了自己的利潤，并借著那幾個冬眠的項目成功的擴(kuò)大了自己的市場份額。”
“但我讓你做大不是為了這個原因！”看著眼神已經(jīng)開始閃爍出貪婪的周仲毅，我認(rèn)真地拍著他的肩膀說道“老周，如果我沒記錯的話。你真正淘到地第一桶金是靠著吃國有企業(yè)職工股積累起來的吧？”聽到我揭他的老底，周仲毅的臉上瞬時出現(xiàn)了一片愕然，但很快他便掩飾著笑道“葉總果然是厲害，我老周在你面前簡直就是赤身裸體啊！”
“我可對男色不敢興趣！”和周仲毅笑著對視了一眼后，我繼續(xù)將注意力放回到奔流的黃浦江上“咱們都是出來跑得，所以有些事情不用說的太明白，但是如果等一兩年之后你走到我現(xiàn)在的這個位置，有些事情你就必須要和哪些好奇人說個清楚了。因此，從現(xiàn)在開始你就要給自己找一條合適的路，盡量把過去的那些不光彩漂白。而這條路就是房地產(chǎn)。只要你能在短時間內(nèi)把你地那些不太好講的資產(chǎn)全都注入到香港的那個殼里，便可以通過它讓這些錢干干凈凈的流回上海，到時候你便可以自豪的跟那些對你好奇的人說你是一個資本運營的高手，而不必再擔(dān)心他們會看到你以前的那些泥點子。”
“這樣會不會太冒險？”周仲毅故作深思的沉默了一陣之后，很是猶豫地問道“葉總，我聽別人說有時候雞蛋不能都放在同一個籃子里，而且如果我把這些資產(chǎn)都注入嘉鴻地產(chǎn)的話，那你的股份不就要被完全稀釋掉了？我這樣做有些不夠朋友吧？”
“既然是朋友就不要在乎那些東西”我有意的沒有去看周仲毅的眼睛，而是很放心的安慰他道“老周。你先在不是在把雞蛋往一個籃子里放，而是在用一只母雞孵多只小雞。只要你利用好了資本市場地杠桿效應(yīng)，嘉鴻就可以在最短地時間里給你聚斂到你迫切需要的那些資金，有了資金你也就可以趁著現(xiàn)在地房地產(chǎn)熱把自己的攤子鋪大并一舉把自己做強(qiáng)，讓自己真正的在上海扎穩(wěn)根基拿到你夢寐以求的話語權(quán)。”
在我的點撥之下，周仲毅終于和我露出了一樣的壞笑，連忙揣著我送給他的夢想向我請教道“葉總，那你覺得在未來幾年里上海的哪些地塊兒值得重點關(guān)注呢？”
“好像你才是上海人吧？”我玩味的打量了周仲毅一眼，起身示意他跟我一起站到黃浦江邊后解釋道“老周。我不知道你有沒有仔細(xì)的研究過上海大中環(huán)的區(qū)位特點，如果沒有的話，我倒是可以給你講講我個人的看法。就目前中環(huán)的這個概念來看，它雖然是涵蓋了浦東、楊浦、虹口、寶山大華、閘北、普陀、長寧和徐家匯，但由于這些地區(qū)本身就存在差異問題，所以很有可能相對形成你們上海人常說的上只角、下只角現(xiàn)象。”
聽到我的玩笑。周仲毅不但沒有發(fā)笑反而頗為驚奇的看著我問道“葉總也懂上海話？看來葉總上海的興趣真的不小啊。不知道哪些地方能成為你眼中的上只角呢？”
“我從來不做沒把握的事情！”我很受用的接受了周仲毅的疑惑后，點燃煙淡然道“就目前的情形來看。大中環(huán)以內(nèi)最值得我投資的是徐家匯和長寧兩個板塊，在這兩個板塊兒中我優(yōu)先考慮徐家匯。徐家匯位于大中環(huán)這個概念區(qū)域里的樓盤價格現(xiàn)在明顯比它處在內(nèi)環(huán)部分的樓盤價格要高，而如果我估計的不錯的話，這個差額很有可能因為中環(huán)徐家匯在最近幾年的集中開發(fā)而繼續(xù)擴(kuò)大，擴(kuò)大的范圍可能在兩萬元以上。”
“為什么不優(yōu)先考慮長寧呢？”周仲毅貌似很外行的反問了我一句后，認(rèn)真地向我建議道“葉總，我肯定是不懷疑你對徐家匯未來的判斷，但是這總要有個過程。而長寧現(xiàn)在本身就具備成熟的區(qū)位優(yōu)勢、配套設(shè)施、交通捷運以及濃厚的高檔住宅氛圍，如果不是區(qū)位因素在做怪的話，它的前景和靜安幾乎不相上下。”
聽到周仲毅很專業(yè)的問題，我玩笑的拍了拍他的肩膀后大概指著陸家嘴的方位說道“老周，從下飛機(jī)到現(xiàn)在，好像一直是咱們兩個人在談，你難道不覺得少了點兒什么嗎？”
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